วิกฤตฟองสบู่อสังหาฯ จีนก่อตัวชัดและรุนแรง ผู้ซื้อบ้านเริ่มหยุดจ่ายจำนอง บางบริษัทรับดาวน์ด้วยข้าว

การเติบโตอย่างร้อนแรงของเศรษฐกิจจีนในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา ทำให้อัตราการขยายตัวของเมืองสูงขึ้น ผู้คนมีรายได้มากขึ้น มีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศจีนก็พุ่งทะยานจนเป็นผลทำให้สิ่งที่เรียกว่า “ฟองสบู่ภาคอสังหาฯ” กลายเป็นสิ่งที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่ง

จากเหตุการณ์เมื่องปี 2021 หลังจากที่ปล่อยให้ภาคอสังหาฯ เติบโตมานาน สัญญาณการ “โอเวอร์ซัพพลาย” ก็เริ่มต้นขึ้น เมื่อ Evergrand Group บริษัทอสังหายักษ์ใหญ่แดนมังกร มีการผิดนัดชำระหนี้เงินกู้จากการที่บริษัทมีหนี้สินสะสมสูงถึง 10 ล้านล้านบาท นับว่าเป็นบริษัทที่มีหนี้สินมากที่สุดในโลก

การล้มของ Evergrand Group เป็นเหมือนกับโดมิโนสะเทือนตลาดอสังหาฯ จีนที่ตอนนี้มีการประเมินว่า ราว 30 บริษัทอสังหาฯ แดนมังกรเสี่ยงผิดนัดชำระหนี้เช่นกัน โดยมีมูลค่าร่วมๆ 36 ล้านล้านบาท

ชาร์ลีน ชู นักวิเคราะห์อาวุโสจาก Autonomous Research หน่วยงานวิจัยจาก Sanford C. Bernstein & Co. ให้ข้อมูลว่า สิ่งที่เกิดขึ้นนี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของวิกฤตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หลังจากรัฐบาลจีนเข้าแทรกแซงเกี่ยวกับการก่อหนี้ในภาคสังหาริมทรัพย์อย่างดุเดือด China Evergrande Group และกลุ่มบริษัทอื่นๆ

ในขณะที่ธนาคารมีการป้องกันหลักประกันสำหรับสินเชื่อของพวกเขาให้กับนักพัฒนาอสังหาฯ ความเสี่ยงที่ใหญ่กว่านั้นจะเกิดขึ้นเมื่อผู้ที่ซื้ออสังหาเริ่มไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้ ซึ่งมีความเป็นไปได้ที่จะเกิดมากขึ้นเมื่ออัตราการว่างงานในจีนสูงขึ้น

“เมื่อธนาคารเริ่มที่จะตีมูลค่าหลักประกันของบริษัทต่างๆ ลดลง ก็จะยิ่งทำให้สถานการณ์แย่ลงไปอีก เรายังอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการผิดนัดชำระหนี้เหล่านี้ และการปรับโครงสร้างหนี้มักจะกินเวลาไม่น้อย”

นี่เป็นแค่การเริ่มต้นของปัญหาใหญ่ที่จะตามมา และการปรับโครงสร้างมักจะใช้เวลานานมาก ความเสี่ยงด้านหนี้สิน ในภาคการธนาคารและสินเชื่อ ความจริงวันนี้คือ ภาคอสังหาไม่โตแล้ว และกำลังอยู่ในช่วงขาลง ซึ่งภาวะนี้ก็ยิ่งทำให้กระทบกับอุตสาหกรรมอื่น ๆ ที่ต้องอาศัยพึ่งพากัน ไม่ว่าจะเป็น สินค้าตกแต่งบ้าน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ ก็จะมียอดจำหน่ายที่ลดลงตามไปด้วย รวมทั้งประชากรในจีนที่มีอัตราเกิดน้อยลง

"เราจำเป็นไม่ลืมว่าจำนวนของประชากรที่ลดลงในจีน กลุ่มคนวัยทำงานซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์จริงๆ เคยพุ่งสูงสุดในปี 2015 ที่ 801 ล้านคน แค่ตอนนี้ลดลง 20 ล้านคนแล้ว”

🔵ผู้ซื้อบ้านขู่หยุดจ่ายจำนอง

ด้วยวิกฤตด้านกำลังซื้อที่ลดลง รวมทั้งภาวะเศรษฐกิจที่เริ่มชะลอตัวและถดถอยของจีน ทำให้ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากขึ้นขู่ว่าจะระงับการชำระเงินจำนองให้กับธนาคาร หากนักพัฒนาไม่ดำเนินการก่อสร้างบ้านขายล่วงหน้า การที่ผู้คนจะหยุดการชำระหนี้จำนอง ได้เริ่มเกิดขึ้นในหลายมณฑล ซึ่งมีอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 100 โครงการที่ต้องรับมือกับสิ่งที่จะเกิดขึ้น

สตีเวน เหลียง กรรมการบริหารฝ่ายสถาบันของบริษัทนายหน้า UOB Kay Hian ในฮ่องกงกล่าวว่า ผู้คนต่างกังวลว่าสิ่งนี้อาจส่งผลกระทบต่อสินเชื่อธนาคารและส่งผลกระทบต่อโครงการอื่นๆ ที่ไม่ใช่ปัญหาตามมาด้วย

เช่นเดียวกับ Ting Lu หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Nomura ของจีนระบุว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนที่ตกต่ำอาจส่งผลกระทบในทางลบต่อสถาบันการเงินตามมา หลังจากที่กระทบกับตลาดพันธบัตรดอลลาร์ที่ให้ผลตอบแทนสูงในต่างประเทศ การลดภาระหนี้ที่ไม่เป็นระเบียบอาจไม่เพียงแต่นำไปสู่วิกฤติสินเชื่อสำหรับนักพัฒนาและการผิดสัญญาครั้งใหญ่ในตลาดพันธบัตร

ผลที่เกิดขึ้นคือเมื่อนักลงทุนทราบข่าว ทำให้เกิดการเทหุ้นธนาคารและอสังหาริมทรัพย์ ด้วยความกลัวว่าวิกฤตภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศจะเริ่มส่งผลกระทบต่อระบบการเงิน เนื่องจากผู้ซื้อบ้านจำนวนมากขึ้นขู่ว่าจะหยุดชำระเงินจำนองให้กับผู้ให้กู้ ทำให้หุ้นในกลุ่มอสังหาฯ และสถาบันการเงินปรับตัวร่วงลงอย่างมีนัยสำคัญ

🔵รับจองดาว์บ้านด้วยแตงโม กระเทียม และข้าว

ผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและวิกฤตหนี้ที่เกิดจากการที่รัฐบาลสั่งห้ามผู้สร้างบ้านรับเงินก่อนที่การก่อสร้างจะเริ่มขึ้นในโครงการ ทำให้บริษัทเหล่านี้ต้องมีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์เพื่อรักษาลูกค้าเอาไว้ โดยมีโปรโมชั่นใหม่เพื่อดึงดูดผู้ซื้อเสนอให้นําสินค้าเกษตรมาใช้แทนเงินดาวน์ทั้ง ข้าวสาลี กระเทียม แตงโม และลูกท้อ

ผู้ซื้อบ้านในอำเภอฉีซึ่งเป็นภูมิภาคผลิตกระเทียมรายใหญ่ในมณฑลเหอหนานของจีน สามารถแลกเปลี่ยนผลผลิตได้ในราคาตลาดถึง 3 เท่าเพื่อชําระเงินดาวน์บางส่วน

การยอมรับพืชผลในราคาที่สูงเกินจริงทำให้นักพัฒนาสามารถเสนอส่วนลดที่สูงสำหรับบ้านได้มากกว่าที่รัฐบาลท้องถิ่นอนุญาต ในขณะที่ก็เข้าสู่ตลาดที่มีกำลังซื้อต่ำ

ขณะที่ “เซ็นทรัล ไชน่า แมเนจเมนต์” บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก็เปิดตัวแคมเปญส่งเสริมการขายระยะเวลา 16 วัน โดยผู้ซื้อสามารถชำระเงินดาวน์ซื้อบ้านโดยคิดอัตรา 5 หยวน/กระเทียม 0.5 กิโลกรัม ซึ่งเมื่อสิ้นสุดช่วงแคมเปญ บริษัทได้รับกระเทียมถึง 430,000 กิโลกรัม สำหรับข้อตกลงดาวน์บ้านรวม 30 หลัง

โฆษณาชิ้นหนึ่งของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ในมณฑลเหอหนานออกแคมเปญ "แลกเปลี่ยนข้าวสาลีเป็นบ้าน" ในชื่อกล่าวว่าผู้ซื้อสามารถใช้พืชผลได้ซึ่งมีราคาอยู่ที่ 2 หยวนต่อจิน (斤) ซึ่งเป็นการตวงวัดแบบจีนโดย 1斤 = 0.5 กิโลกรัม ซึ่งเป็นเพื่อชดเชยเงินดาวน์ได้มากถึง 160,000 หยวน (866,815 บาท) ในการผ่อนซื้อบ้านที่มีราคาราว 600,000-900,000 หยวน (3.25 – 4.87 ล้านบาท)

อย่างไรก็ตามยอดขายบ้านในจีนลดลงเป็นเวลา 11 เดือนติดต่อกันถึง 31.5% ในเดือนพฤษภาคมเมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปีที่แล้ว และมีแนวโน้มที่จะไม่เติบโตเนื่องจากเศรษฐกิจที่ถดถอย

cr ที่ Reporter Journey